Moment podatkowy w przypadku sprzedaży mieszkań przez developera

6 sierpień 2008 | Autor: Woźniak Radosław | Kategoria: Podatki

Problem: Czy o momencie podatkowym, w którym należy rozpoznać przychód w podatku dochodowym od osób prawnych z tytułu sprzedaży mieszkań, decyduje data faktycznego przekazania kluczy do mieszkania i podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego, czy data podpisania aktu notarialnego?

Proces sprzedaży mieszkań przez dewelopera rozpoczyna się zazwyczaj po uzyskaniu pozwolenia na budowę danego budynku. Od tego momentu nabywcy, po podpisaniu umowy przedwstępnej, wpłacają zaliczki na poczet zakupu mieszkania. Przy obecnych realiach ostateczna cena sprzedaży jest często ustalana dopiero po zakończeniu inwestycji. Przy czym ustalona cena za metr kwadratowy nie powinna odbiegać od pierwotnej ceny w umowie przedwstępnej. Umowy zawierają najczęściej klauzulę, zgodnie, z którą ostateczna cena sprzedaży może być korygowana jedynie w ściśle wyznaczonych granicach.

Dochodem ze sprzedaży mieszkań jest różnica pomiędzy przychodem ze sprzedaży a kosztem wytworzenia. Tak określony dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na podstawie ustawy z 15.2.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawych (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.; dalej updop), przy zastosowaniu standardowej stawki 19%. Pewne wątpliwości mogą się natomiast pojawić w odniesieniu do momentu, kiedy sprzedawca powinien rozpoznać przychód z tytułu sprzedaży mieszkań. Przychody uzyskiwane z tytułu sprzedaży mieszkań należy uznać za przychody z działalności gospodarczej. Momentem powstania takich przychodów jest dzień wydania rzeczy, nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności (art. 12 ust. 3a Updop). Ponadto w świetle Updop nie uznaje się za przychody pobranych wpłat na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w okresach późniejszych (art. 12 ust. 4 pkt 1 Updop). Dlatego też zaliczki na poczet sprzedaży mieszkań nie stanowią jeszcze przychodu podatkowego dla dewelopera sprzedającego prowadzoną inwestycję. Zasadniczo więc za moment uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkań dla celów Updop należy uznać moment wydania towaru. Przepisy podatkowe nie zawierają regulacji precyzujących, co należy rozumieć przez wydanie towaru. Rozstrzygnięcie, kiedy nastąpiło wydanie towaru, może się w niektórych sytuacjach okazać problematyczne. Mogą się bowiem zdarzyć sytuacje, gdzie przed podpisaniem ostatecznego aktu notarialnego następuje przekazanie kluczy lub podpisywany jest protokół zdawczo-odbiorczy. W tej sytuacji nabywcy mogą faktycznie dysponować lokalami w pewnym zakresie jeszcze przed przeniesieniem własności tych lokali. W związku z tym, iż ostateczne przeniesienie własności lokalu na nabywcę następuje dopiero w momencie podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, która jest zazwyczaj podpisywana w późniejszym okresie niż przekazanie mieszkań nabywcom, za moment wydania towaru mogłyby być uznane następujące zdarzenia:

• wydanie klientowi kluczy do lokalu i podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego,
• ostateczne przeniesienie własności lokalu na nabywcę w wyniku zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Naszym zdaniem można argumentować, iż już w momencie wydania kluczy do lokalu następuje wydanie towaru, gdyż nabywcy mogą od tego momentu dysponować nabytym mieszkaniem w szerokim zakresie (np. mogą rozpocząć proces wykańczania), nie mają jedynie uprawnień właścicielskich. Wydaje się, iż przeniesienie własności w sensie cywilnoprawnym nie musi być równoznaczne z wydaniem towaru, które może być rozumiane jako przeniesienie władztwa ekonomicznego nad towarem. W praktyce przyjął się jednak pogląd, iż za moment wydania (a tym samym rozpoznania przychodu podatkowego) powinien być dopiero uznany dzień podpisania aktu notarialnego. Zgodnie z przepisami prawa cywilnego w tym dniu następuje przeniesienie prawa własności nieruchomości na nabywcę (art. 158 KC). Takie stanowisko jest dość powszechnie prezentowane przez organy podatkowe.