Sprzedaż zabudowanego gruntu objętego prawem wieczystego użytkowania

6 sierpień 2008 | Autor: Woźniak Radosław | Kategoria: Podatki

Jak wynika z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT – w przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jeżeli sprzedawany budynek (budowla) posadowiony jest na gruncie objętym prawem wieczystego użytkowania, a przedmiotem sprzedaży są nieruchomości opodatkowane według stawki 7%, również prawo wieczystego użytkowania opodatkowane jest według tej samej stawki (§ 5 ust. 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie VAT). Jeżeli natomiast przedmiotem sprzedaży są nieruchomości opodatkowane według stawki 0% lub zwolnione z VAT – prawo wieczystego użytkowania korzysta ze zwolnienia z VAT (§ 8 ust. 1 pkt 12 ww. rozporządzenia). Sprzedaż budynków niekorzystających z obniżonej stawki VAT lub zwolnienia z tego podatku, posadowionych na gruncie objętym prawem wieczystego użytkowania, co prawda nie jest wymieniona w odrębnych przepisach, brak jest jednak podstaw, aby prawo to wyłączyć poza zakres ustawy, bądź opodatkować według obniżonej stawki VAT. Przyjmując nawet zasadę, zgodnie, z którą w przypadku sprzedaży zabudowanej nieruchomości, gdy grunt objęty jest prawem wieczystego użytkowania brak byłoby podstaw, aby prawo wieczystego użytkowania wyłączyć spod opodatkowania, bądź opodatkować stawką inną niż podstawowa. Tak też orzekł Urząd Skarbowy Poznań-Jeżyce w postanowieniu nr TP/443-74/05/I z dnia 28 października 2005 r. dostępnym na stronach internetowych Ministerstwa Finansów. Stwierdzono w nim art.:

“(…) Towarem w rozumieniu przepisów ustawy o VAT nie jest natomiast prawo użytkowania wieczystego. Jest ono prawem rzeczowym, pośrednim między prawem własności a prawami rzeczowymi ograniczonymi, którego treść i granice zostały określone w Kodeksie cywilnym. Tym samym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu nie jest dostawą towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, ale świadczeniem usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 tej ustawy. Natomiast zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz ze związanym z nim budynkiem stanowi opodatkowaną podatkiem od towarów i usług czynność o charakterze mieszanym, tj. przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu, które stanowi świadczenie usług oraz przeniesienie własności budynku posadowionego na tym gruncie stanowiące dostawę towarów.

Zasady opodatkowania i stawki podatku od towarów i usług określają przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy, tj. m.in. rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 27.04.2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r., nr 97, poz. 970 ze zm.).

I tak, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów, jako niewymienione wśród usług opodatkowanych obniżonymi stawkami podatku VAT podlega 22% stawce tego podatku. Jednakże Minister Finansów na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 41 ust. 16 oraz art. 82 ust. 3 ustawy o VAT, rozporządzeniem z dnia 27.04.2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług określił przypadki, w których zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów opodatkowane jest obniżoną stawką podatku VAT lub korzysta ze zwolnienia od tego podatku. Zatem zgodnie z § 5 ust. 7 ww. rozporządzenia obniżoną do wysokości 7% stawkę podatku stosuje się do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są opodatkowane stawką 7%. Jeżeli natomiast dostawa budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli korzysta ze zwolnienia lub opodatkowana jest według stawki podatku VAT 0% to zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów, z którymi związane są te budynki lub budowle, również korzysta ze zwolnienia od podatku VAT (§ 8 ust. 1 pkt 12 ww. rozporządzenia). W sytuacji, o której mowa wyżej podstawę opodatkowania tych czynności należy ustalać z uwzględnieniem art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem w przypadku dostawy budynku zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu związanego z tym budynkiem będzie opodatkowane łącznie z budynkiem stawką podatku właściwą dla tego budynku. W tej sytuacji czynności te mogą być ujęte w jednej pozycji faktury dokumentującej tę transakcję (…)”.